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五星級酒店正在步入去產能時代
來源:南寧唯德酒店用品公司 閱讀次數:650 發布時間:2018-3-22 12:29:25
 

中國高端酒店市場的回暖,正在逐漸由一線城市開始。據上海、北京兩地旅游局的數據顯示,五星級酒店的主要經營指標在近兩年穩步增長。截止2017年6月,上海70家五星酒店平均房價、出租率分別為995.0元、73.24%,同比增長7.40%、0.59%;北京61家五星級酒店的兩項指標分別為 843.0元、72.1%,同比增長12.93%、4.19%。


市場雖已局部復蘇,但仍難掩行業整體低迷局面,自“國八條”出臺以來,中國五星級酒店市場已經歷了漫長的寒冬,至今平均房價遠落后于2006年鼎盛時期,當時上海中外金融機構入駐帶動消費,26家五星級酒店平均房價為1715元,入住率為70%。此外,二、三線城市的庫存難題也無法解決,從資本收益的角度而言乏善可陳。


產能過剩問題凸顯
高端酒店出現產能過剩的歷史原因,可以追溯到1998年的房地產改革。從中國房地產走向商業化以來,高端酒店的市場需求逐漸被重視,并在2002-2003、2005-2006兩個時間段呈井噴式增長,那時受利于供給短缺和奧運會、世博會等大型活動的舉辦等因素,酒店投資者掙的盆滿缽滿。于是高利潤引來了更多資本的入局,也帶來了泡沫。


從開始的滿足市場需求,到后來的過度炒作,中國的房地產經歷的紅樓一夢,如今,這也發生在同樣屬于房地產類型的五星級酒店身上。在投資過熱的前幾年,其建設速度遠超GDP增速,所幸的是五星級酒店的去庫存壓力相比住房要小一些,后者的產能過剩表現在三、四線城市,而五星酒店作為高端配套設施,主要集中在一、二線城市,密集的人口和高收入提供了可觀的增量市場。


此外,客源結構的調整,使產能問題的嚴重性更加突出。在“國八條”出臺前,政府會議消費是五星酒店營收的重要組成部分之一,同時,酒店為了迎合市場,在設計和營銷環節也把更多的精力放在政府客戶上,一定程度上忽視了散客的需求。


在經歷一夜之間失去政府市場的變動后,原有的經營模式在短時間內很難轉型,也沒有足夠的其他客源來填補空白。對于傳統的、以接待會議型客戶為主的酒店,受政策沖擊無疑最大,此類酒店失去的政府客源占其總市場份額的30%以上。


同樣讓人擔憂的,還有來自外部市場的沖擊。如OTA的崛起與流量壟斷,以及各大平臺之間的價格戰等,這些沖擊進一步壓縮了五星酒店的利潤空間。再加上住宿產品的更新迭代和度假偏好的改變,以共享經濟為噓頭的Airbnb,途家等新玩家入局,使得蛋糕被越切越碎,市場競爭趨白熱化。


橫向對比國際市場,中國五星級酒店的平均房價應該在200美金以上比較合適。價格過低,對消費者而言并不是好事。五星酒店有嚴格的服務標準和產品質量要求。當整個市場都在打價格戰,拼命壓低成本時,整個行業的服務質量就會下降。2016年酒店業員工離職率為43.4%,為全行業最高。工資過低,人才流失,已成為整個行業發展的瓶頸。


事實上,很多酒店在戰略部署初期,就不得不采取低價策略,先吸引客源,占領市場份額,再逐年漲價。所以,通常情況下新開業的五星酒店在前幾年的財務狀況都不甚理想,甚至會出現虧損,這在產能相對過剩的地區屬于正常現象。然而,動輒數億投資的酒店,在低價戰略的影響下,投資回報年限被拉得過長,讓很多投資者望而卻步,尤其是后期需要持續融資的情況下,若出現資金鏈斷裂,經營將難以為繼。


五星酒店價格不應太低
從資本退出的難度來看,五星酒店雖然是房地產的一種,但由于其體量大,投資成本高,交易難度比居住房大得多。購買者不光會考慮地價,還會考慮土地使用年限、物業狀況、管理公司和債務問題等多種因素,因此在五星酒店市場,以炒房、炒地為目的而投資酒店的人很少,很難找到接盤對象,故而有價無市。


雖然出售酒店困難重重,但功能轉型不失為脫困的好方法。經營不善的酒店可以通過產品改造,來貼合市場需求。


在高端酒店行業整體不景氣的背景下,有很多酒店入住率和房價不降反增。仔細研究發現,這種酒店一定具備的區位優勢就是交通便利,或處于繁華商業區,比如北京三里屯的CHAO和瑜舍。行業中往往存在一個誤區:認為酒店經營不好是因為管理能力不足、產品不夠個性化。實際上不應以點概面,五星級酒店的成功應該是集交通、位置、品牌、管理、科技等多種因素的集合。


考慮到空間區位優勢的稀缺性,五星酒店出現同類品牌價格懸殊的現象是正常的,有的酒店門庭若市,有的門可羅雀。這個時候,應該讓市場自由競爭,讓做得好的酒店逐步將位置不好、經營能力不強的酒店擠出市場。


在此過程中,可能有部分投資者會盲目照搬,認為只有個性化才是高端酒店的出路。其實,在個性化和標準化哪個更好的問題上,業界也一直在爭論不休。因此,決定酒店是傳統還是個性,不應看哪家收入高就去復制模仿。關鍵在于酒店所處的地理位置以及所針對的客戶人群。舉個例子,W酒店很受中國年輕人歡迎,產品也很個性化,但要開在國家會議中心旁邊,未必能經營的好。因為參加會議的客人需要的不是個性化,而是安穩、舒適、不被打擾。所以,標準化未必就是錯的,它像“萬金油”可以滿足大多數客戶基本需求,而個性化的酒店則是一種市場細分的產物,考慮到中國龐大的消費人群基數,一個小細分市場的體量也是非??曬鄣?。


現在,越來越多的投資人開始關注細分市場,其中發展的比較好的城市之一是海南。海南的酒店在親子游領域一直是國內超前的,即使國八條出臺,也沒有受到太大影響,亞龍灣地區的平均房價甚至一度高于一線城市。三亞五星級酒店市場目前來看供求比較平衡,雖然有很多在建酒店即將入局,但總體沒有出現嚴重的產能過剩。


在這種良性發展狀態下,酒店將有更多的成本可以用于提升運營和服務質量,進而提升整體性價比。親子游、養生、養老等更專注細分市場的酒店,在服務革新上也更趨于專業化,因此,高檔酒店價位不應太低。
實際上,中國酒店品牌以前一直以中低端為主,在精細化運營方面較國外公司而言稍顯滯后,但隨著市場的成熟和市場化競爭的加劇,“亂世出英雄”,中國一定會有高端酒店品牌走出國門,進軍全球。比如首旅旗下的NUO品牌就做的很不錯,在保持中國特色的同時融合了國際先進的管理經驗,未來的成長空間十分可觀。

 
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